Co powinien wiedzieć agent nieruchomości?

Działalność pośredników przyciąga wiele osób: ciekawą, dynamiczną pracę, stałą komunikację oraz właściwe podejście do rozwiązywania problemów - o dużych dochodach. Rynek nieruchomości w Federacji Rosyjskiej jest daleki od nasycenia, dlatego też dobrzy specjaliści w odpowiednich transakcjach są teraz bardzo poszukiwani. Co powinien wiedzieć agent nieruchomości? Jakich umiejętności potrzebuje, aby zbudować udaną karierę?

Możemy badać kompetencje pośredników w handlu nieruchomościami w następujących głównych aspektach ich działalności:

• znajdowanie klientów (sprzedawców i nabywców nieruchomości);
• wsparcie prawne sprzedaży, dzierżawy.

Zastanów się, jaką wiedzę i umiejętności musi posiadać pośrednik w handlu nieruchomościami, aby skutecznie rozwiązywać problemy w ramach wymienionych obszarów pracy.

Treść artykułu

• Wyszukiwanie klientów
• Obsługa prawna transakcji

Wyszukiwanie klientów

Ten aspekt działalności specjalistów w zakresie transakcji nieruchomościowych wyraża się w dwóch faktycznie niezależnych rodzajach działalności. Klientami nieruchomości są zarówno sprzedawcy (wynajmujący), jak i kupujący (najemcy) przedmiotów. Praca z nimi w większości przypadków wymaga zastosowania różnych metodologii.

Jeśli chodzi o interakcje ze sprzedawcami lub podmiotami gotowymi do wynajmu nieruchomości, tutaj pośrednik działa jako usługodawca. Klient zwraca się do niego w celu przyspieszenia procesu sprzedaży lub wynajmu domu, a także w celu zapewnienia prawidłowej obsługi prawnej transakcji.

Główne kompetencje pośrednika w zakresie rozwiązywania odpowiednich problemów:

• właściwe wykorzystanie kanałów reklamowych i innych narzędzi do promowania Twojej osobistej „marki” (lub firmy pracodawcy) wśród potencjalnych klientów;
• umiejętności komunikacyjne (umiejętność komunikowania się, budowania konstruktywnego dialogu);
• cechy osobiste (grzeczność, takt, uważność);
• znajomość przepisów ustawowych i wykonawczych dotyczących weryfikacji nieruchomości pod kątem obciążeń oraz obecność innych czynników utrudniających zawieranie transakcji.

Z kolei podczas wyszukiwania klientów, którzy są kupującymi lub potencjalnymi najemcami mieszkań lub nieruchomości komercyjnych, pośrednik nieruchomości pełni funkcję sprzedawcy, któremu przekazuje mu właściciel nieruchomości. Zadania, które specjalista musi rozwiązać, wymagają następujących kompetencji:

• właściwe wykorzystanie niedrogich kanałów sprzedaży nieruchomości (online, tradycyjne);
• umiejętności komunikacyjne;
• cechy osobiste;
• znajomość przepisów i regulacji dotyczących transakcji na rynku nieruchomości (sprzedaż, wynajem).

Znaczna część pracy pośrednika z technicznego punktu widzenia sprowadza się do dość prostych operacji: umieszczanie informacji w odpowiednich katalogach online lub offline, częste rozmowy telefoniczne, wycieczki. W tym sensie rozwiązanie zadań przez specjalistę może wymagać od niego pewnej psychologicznej gotowości do takiego sposobu działania.

Ważnym aspektem dla obu obszarów pracy pośrednika z klientami jest posiadanie odpowiednich informacji makroekonomicznych, zrozumienie, jakie są główne trendy na rynku nieruchomości, na które rodzaje mieszkań i obiektów komercyjnych, popyt jest największy lub, przeciwnie, najmniejszy.

Pośrednik skorzysta z podstawowej wiedzy z zakresu technologii budowlanych: pozwoli to mu w szczególności dokonać obiektywnej oceny perspektyw sprzedaży lub najmu nieruchomości. Zdarza się, że właściciel mieszkania określa szczerze zawyżoną cenę lub, przeciwnie, niedoszacowaną cenę, nie mając pojęcia, w jaki sposób należy ją powiązać z jakością materiałów budowlanych, wiekiem domu, infrastrukturą itp. Specjalista w zakresie transakcji nieruchomościami o odpowiednich kompetencjach, może pomóc właścicielowi nieruchomości w ustaleniu optymalnej ceny sprzedaży lub wynajmu lokalu.

Obsługa prawna transakcji

Kolejnym kluczowym obszarem pracy pośredników w handlu nieruchomościami jest ułatwienie legalnej rejestracji stosunków prawnych z udziałem sprzedawców (wynajmujących) i nabywców (najemców) nieruchomości. W rzeczywistości jednym z głównych motywów kontaktu z pośrednikami w obrocie nieruchomościami jest chęć zabezpieczenia transakcji w sposób zgodny z prawem. Oznacza to, że specjalista ds. Prawa nieruchomości jest wystarczająco kompetentny w zakresie odpowiednich standardów regulacyjnych. Jakie prawa powinien wiedzieć agent nieruchomości?

Transakcje na rynku regulowane są dziesiątkami aktów prawnych. Można je podzielić na kilka głównych grup:

• kody
• ustawy federalne (a także akty prawne o podobnej mocy prawnej, które zostały przyjęte przed 1993 r.);
• Decyzje rządowe;
• przepisy wydane przez federalne organy wykonawcze.

Jeśli mówimy o aktach prawnych pierwszego rodzaju, pośrednik handlu nieruchomościami najczęściej wykorzystuje w swojej pracy przepisy kodeksu cywilnego, mieszkaniowego, podatkowego, gruntowego i rodzinnego.

Kluczowe przepisy federalne stosowane przez specjalistów w transakcjach dotyczących nieruchomości: ustawa federalna nr 122 „O rejestracji państwowej”, ustawa federalna nr 102 „O hipotekach”, ustawa federalna nr 66 „O stowarzyszeniach ogrodniczych”, ustawa federalna nr 135 „O działaniach związanych z wyceną”, ustawa federalna nr 101 ” O obrotach gruntów rolnych ”, ustawa federalna nr 214„ O wspólnej budowie ”.

Do istotnych aktów prawnych wydanych przez rząd dla pośredników w obrocie nieruchomościami należy dekret nr 576 „W sprawie zbycia działek państwowych” i nr 808 „W sprawie organizacji przetargów na sprzedaż działek państwowych”.

Akty normatywne władz federalnych, z których pośrednicy regularnie korzystają, to dekret Ministerstwa Majątku Federacji Rosyjskiej (obecnie Agencja Federalna) nr 3070-r „W sprawie zatwierdzania form decyzji o udzielaniu działek rolnych”, a także szereg zarządzeń Ministerstwa Finansów, w szczególności nr 26 z 30 marca 2001 r., Nr 44 z 9 czerwca 2001 r., Nr 91 z 13 października 2003 r., Dotyczący kwestii księgowych w różnych transakcjach dotyczących nieruchomości.

Oprócz prostej znajomości kluczowych przepisów prawnych aktów prawnych, pośrednik musi być w stanie je poprawnie interpretować. Oczywiście nie mówimy tutaj o interpretacji przepisów na poziomie kompetencji Plenum Sądu Najwyższego. Wiedza na temat konsekwencji niespełnienia niektórych wymogów zawartych w aktach prawnych powinna jednak należeć do kompetencji specjalisty od transakcji nieruchomościowych.

Co początkujący pośrednik powinien wiedzieć o przepisach? Oczywiste jest, że osoba, która zamierza opanować ten trudny, ale bardzo atrakcyjny zawód, może nie być doświadczonym prawnikiem i trudno będzie mu wykazać się wysokim poziomem znajomości języka prawnego. Nadal jednak powinieneś przestudiować przepisy prawa bezpośrednio związane z najczęstszymi rodzajami transakcji, w których bierze udział.

Na przykład w odniesieniu do sprzedaży mieszkań kluczowymi aktami prawnymi regulującymi ten obszar stosunków prawnych są Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (w szczególności rozdział 30) i ustawa federalna nr 122 (rozdział 3). Jeśli chodzi o stosunki najmu, głównym źródłem prawa z nimi związanego jest Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (w szczególności rozdziały 34 i 35). Przyda się także specjalistom od transakcji nieruchomościowych, aby monitorować pojawienie się nowych wersji przepisów.